政府推動的新青安貸款政策，原意為協助年輕人實現購屋夢，卻意外引發一連串的房市亂象。隨著房市火熱、泡沫膨脹，除了房價像暉達、台積電等科技權值股一樣飆漲之外，由於購屋需求的激增，各大銀行也因為承接太多房貸案件，倒置資金水位過高、逼近法規上限。
為甚麼銀行不再承接房貸案件？
根據銀行法第72-2條規定：商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十。
也就是說，銀行並不是想放貸多少錢就放貸多少錢，而是要根據自身擁有的存款總餘額來決定能放款多少錢。假設一間銀行的存款總額是100億元，那他最多就只能放貸30億元在房貸上。(而且實務上不用到30億，可能貸到27、28億的時候，那家銀行的董事長就要寫檢討報告跟改善計畫給金管會了)
相關訊息：央行不諱言請各大銀行自主管理不動產貸款總量。
央行限貸令導致什麼問題？
隨著央行自2020年12月至今年6月六度調整選擇性信用管制措施，以及8月12日起邀請各大銀行、信用合作社等金融單位要求管理的不動產貸款具體量化改善方案下，銀行紛紛被做出各種改變，導致購屋族在限在購屋貸款時會出現這三種問題：
- 暫停收件：銀行貸款滿水位或接近滿水位，直接暫停房屋貸款收件，申貸人無法向指定銀行申請房貸。
- 條件變差：物以稀為貴，原本各大銀行都可以做房貸，但隨著水位已滿，錢越來越難借到，因此剩下能借到的銀行也會做出調整，比如：(1) 利率變高 (例如從2.5%提升到3%)、(2) 降低貸款成數 (原本貸8成變成貸7成)、(3) 取消寬限 (原本可以申請到5年寬限期，現在變成只有3年或甚至沒有)。
- 排隊撥款：即使銀行審核通過、也對保簽約完成，但由於銀行沒有錢了，因此需要排隊，等有人還了房貸、銀行有錢了，才能再撥款給你買房子。這也是一般首購房貸的中產階級最怕的一件事，因為如果沒有辦法順利撥款的話，將面臨每個月高達十幾萬元的滯納金賠償！
現在該怎麼找銀行貸款？
如果你在網路上搜尋「房貸水位表」，你就可以看到各式各樣的表格整理，而我建議你可以從以下方式著手：
1. 身邊的銀行：可以先從自身往來的銀行開始找起，像是戶籍地附近的銀行及租屋地附近的銀行(要有租屋契約書)，因為現在銀行開戶都會要求地緣性，所以先從家裡附近的找起；另外，薪轉戶的銀行及當前資產存放的既有往來銀行也找找，銀行本身知道你有多少資產及薪轉記錄對你也比較熟，比較可能放貸給你。
2. 偏僻的銀行：這邊就是指地理上的偏僻，跟規模大小無關，雖說你可能在網路上搜尋到的房貸水位表上看到那些銀行可能沒機會了，但如果你住的地方是比較偏避的話可能還是有機會，因為比較偏遠的地方人少、案件少，變相來說比較缺業績，也比較有機會「闖關」看看，如果你買的是比較蛋白、蛋殼的區域，找找那房子附近的小分行/社/部試試看吧。
3. 冷門銀行：這邊分成規模大與規模小兩種。
(1) 規模小：例如：板信銀行、陽信銀行、京城銀行、台中銀行、三信商銀、瑞興銀行、華泰銀行、安泰銀行、王道銀行、高雄銀行……，主要的邏輯就是越冷門沒聽過的銀行，越有可能還會有錢可以承做貸款，特別是那種沒聽過的，越少人會跟你搶，可以把握機會。
(2) 規模大：這比較反直覺，你可能會覺得既然都規模大了，為什麼還會冷門？但其實是有可能的，例如：港資、陸資、外資等非本土銀行，這些銀行在全球的規模很大，但在台灣的規模卻不一定大，加上人本性就是找自己熟悉的事物往來，一般人基本都是找本土銀行往來，這些港/陸/外商一航就是你可以嘗試的方向，例如：星展、匯豐、渣打、國外商XX銀行等。
4. 非銀行的金融單位：例如：信用合作社、農/漁會信用部、郵局，跟冷門銀行的邏輯很像，由於大家都傾向找大銀行往來，因此這些金融單位也比較會還會有錢可以承做貸款，特別比起銀行在這種情況下還可能更有優勢：
(1) 能放貸的水位更多：由於上述單位都不是「銀行」，因此它們都不受銀行法72-2的30%上限規範，據我了解，信用合作社及農漁會他們的放貸上限是80%！如果一樣假設一間存款總額是100億元，那代表說有80億元都可以用在放貸上。我猜這也就是為甚麼有些信用合作社，明明規模比前面提到的冷門銀行大但都不願意「升格」成銀行的原因吧。
(2) 較少的監管壓力：雖說這些金融單位依規定也受金管會的監督，但以郵局來說，他其實是交通部底下的管轄單位，而農/漁會則是歸農業部在管的，雖說金管會也有權監管，但礙於官場的禮貌，不是你底下的單位其實不太方便管太多。
(3) 較高的彈性：由於不是銀行，所以有部分規定是不受銀行法規範的，例如那些行員不一定會有金融證照但他們就能開櫃做事，而且就我所知，他們在實務上表較不會那麼嚴或那麼專業，畢竟由於規模校小且體制古老，也不會像大金控一樣每一個環節都會有足夠的人力在把關，也因此比較有機會「闖關」，或者應該說，這是他們難得跟大銀行搶業績的機會。
相關資訊1：農業金融機構辦理青年安居購屋優惠貸款原則
相關資訊2：郵局房貸商品種類、利率及收費項目一覽表
5. 保險公司：你可能在網路上搜尋到的房貸水位表上看到哪一家大金控已經停止收件了，但其實確切來說是那一家金控(控股公司)中的「銀行」(子公司)停止收件了，不代表他們另一個子公司____也就是壽險公司也停止收件了。一般找房貸大家都只會找銀行，聰明一點的還會找信用合作社跟農漁會，但其實保險公司一直以來也都有房貸業務，因為房貸期間長、風險又低的特性，與保險公司的投資屬性吻合，如果向自己投保的壽險公司申請房貸，也更有機會申請到房貸。
相關資訊：台灣有哪些壽險公司？
以上這五點方向我想基本都能讓你找到能夠申請房貸的機構，但還有最後我要告訴你很重要的一點，那就是「親自到場」，你可能會覺得能不能貸打個電話不就好了，但其實對銀行來說你打電話過來他根本不知道你是誰？是同行來刺探情形？還是投資客來貨比三家？還是人頭戶來拚闖關？還是房仲來騙免費估價？銀行不是做免費的當然不會隨便告訴你，更不用說在這個節骨眼上，可沒那麼多時間跟心力去做白工只為了讓你貨比三家，把該帶的資料帶齊，請個假去跑銀行，這才能夠順利找貸款，甚至成功「闖關」。最後祝大家購屋順心、撥貸順利！