對於大多數的台灣人而言，買房是人生大事，基本可以說是一生中最大的人生消費及人生負債，在這過程中許多人都希望能擁有屬於自己的小窩，但同時也被台灣誇張的高房價震驚地說不出話來，想買買不起，既使買了也要扛著高負擔的房貸好幾十年，但同時買了之後又希望房價上漲，讓自己的資產上漲、讓自己的投資成功，在這過程中就會有許多看多或看空的雜音干擾著你，其中就有著所謂「房貸抵稅」，告訴你說你繳的房貸不止是幫你存錢，更能幫你節稅，究竟是否真的如網路上自成才經老師說得那麼好聽，今天我們就來一探究竟！
「房貸抵稅」是什麼？
「房貸抵稅」，更精確的說法是「購屋借款利息扣除額」，是台灣綜合所得稅申報中的一項重要節稅優惠。簡單來說，它允許符合條件的納稅義務人，將每年支付的房屋貸款利息，從綜合所得總額中扣除，進而降低應繳的所得稅。這對於許多背負房貸的家庭來說，是一筆不小的幫助，但如果要符合申請資格，其實有不少條件都需要符合才行，而且還有許多條件及限制，今天我就幫大家整理出有關購屋借款利息扣除額的規則給大家，希望對打算買房或已經買房得你有幫助。
以下是有關購屋借款利息扣除額的規則條件分享，以及實務上一般人不知道的條件限制：
1. 第一房屋必須是登記納稅義務人、配偶或所申報的受扶養親屬所有。這部分還算基本，我想大家都知道，既使不知道應該也能推論出來，這個房子是你買的，登記在你名下，你才能用來抵稅，比較需要注意的是：同時要在課稅的年度內完成戶籍登記，才可以申報房貸利息抵稅。
2. 每一個申報戶以一屋為限。這部分就開始要留意了，雖然台灣人因為台灣高房價的關係，大多數的人基本只會一次買一間房，但有些家長會想要以「幫助子女購屋」的名義來幫小孩出頭期款跟房貸，但這就類似金主跟人頭的概念一樣，你只能選一間抵，差別只是政府允許直系家人關係的金主人頭罷了。
3. 僅限「購屋貸款」，如果是用來理財周轉的「理財型房貸」，或者你也可以說是「房屋抵押型貸款」，那種你已經有房子產權後，再抵押給銀行來借錢出來，那種房貸就不行。
4. 它屬於「列舉扣除額」的項目，因此如果你在列舉扣除額的總列舉金額中低於標準扣除額金額的話，等於就節不到稅了！在個人所得稅申報規則中，「列舉扣除額」跟「標準扣除額」只能二選一，而標準扣除額以2025年報113年度來說，單身是131,000元，與配偶合併申報是262,000元，因此除非你各個列舉扣除額最後加起來的金額有超過這兩個數字，不然的話你不會因為背了房貸而能多節到稅，你不會因此比較賺。
5. 要自住且設有戶籍在房屋所在地：房屋必須是自住使用，不能出租、供營業或執行業務使用的情形，那些想要買房投資、既賺價差又賺房租的，先不說用了新青安被抓到會被國稅局討稅補稅，銀行端那邊也會改成就差的貸款條件，例如：取消寬限期、降低貸款年限、提高房貸利率……等，而且你也就不會被國稅局視為購屋自用，因而無法使用到這個購屋借款利息扣除額，建議大家還是要小心！
6. 不能用於設立公司行號，如同前一點所說，會被國稅局視為出租、供營業或執行業務使用，既使你是該公司的負責人也不行！因此如果你是想該公司來節稅的，或是想提高收入、搞副業、增加收入來源的小小創業家們也不行，你只能另外租辦公室或是選擇放棄，不要用到這個購屋借款利息扣除額。又或是你可能看了國外的房地產投資書籍，書中可能會教你說你出頭期款買個三房房子，之後把其中兩間租出去、自己住一間，然後用租客的房租還房貸這樣。這做法在美國可行是因為：一來他們的房價及房租比例正常，房租足夠支付房貸，以及二來美國的稅法允許在你投資購屋並租房營利的其況下，仍可將購屋房貸在接下來的27.5年分攤折舊以提供稅務優勢，因此美國他們可行，但台灣不行。
7. 每年扣除額上限為30萬元。沒錯，在前面幾點我們有提到「列舉扣除額」跟「標準扣除額」只能二選一，而標準扣除額以2025年報113年度來說，單身是131,000元，與配偶合併申報是262,000元，如果是一家人的話要超過262,000元後開始才有節比較多的稅，而且還有上限是到300,000元，當中只差38,000元不說，重點是「標準扣除額」基本上每年都會小幅上漲，因此這個差額還會越來越小。
8. 房貸利息需要減去儲蓄投資特別扣除額使用額度後，才能申報。簡單來說，就是如果你當年收的利息有用到儲蓄投資特別扣除額，那原本繳房貸利息可以抵稅的金額也會因此減少，也就是說你存定存的利息收入要拿來扣掉，扣完後才能開始算這個購屋借款利息扣除額，而且延續上一點，還有最多300,000元的上限限制。
9. 申報前需扣除儲蓄產生利息，當中銀行賺的利息部分是不能算進房貸來抵稅的，因此你實際算出的金額會比你預想中的低。你可能會想說，目前銀行購屋貸款的利息來說一般在 3% ~ 3.5% 之間，因此在計算上扣掉這比例就行，但其實大錯特錯。你繳的房貸是「本息平均攤還法」，俗稱「本利攤」，雖然你每個月繳的房貸的金額都差不多，但當中償還本金及償還利息的比例每個月都不太一樣，還的第一個月房貸可能大約60%都是還利息，之後當中利息的比例如漸下降，而本金比例逐漸上升，如果你是剛買房沒多久的話，你在實際報稅時可能會發現，你以為你繳房貸200,000元可以抵個194,000元，但搞不好只有大約100,000元可以拿來抵稅，一來一往插了快一半！更不用說許多買房的台灣人都有使用所謂的「寬限期」，雖然你每個月繳的錢可以比較少，但都只有繳利息，而沒有還任何本金，那自然就是一毛都沒得抵稅，那些前陣子頭期款算剛好就衝的，或甚至加上信貸湊頭期款硬要上車的雙貸族，不但被央行之後的打房政策扁的頭破血流，想利用寬限期的規則搞所謂的「無限寬限期增轉貸大法」，可能隨銀行的收緊而被打槍，或是因為增轉貸設定被銀行、代書、政府收了一堆手續費、開辦費、設定費……等，而且也沒辦法使用購屋借款利息扣除額，其實真的沒有你想的這麼簡單、輕鬆。
綜合來看，雖然「房貸抵稅」看似為房貸族提供了一線曙光，但其背後繁瑣的條件限制與計算方式，使得實際的節稅效益可能不如想像中美好。它並非一個能讓所有房貸族都能輕鬆享受的普惠政策，反而更像是一個需要仔細計算、謹慎評估的稅務工具。對於計劃購屋或已是房貸族的朋友們，務必深入了解這些規則，審慎評估自身情況，切勿輕信片面之詞，才能確保自己的每一分錢都花得值得，也真正了解這項「福利」的真實面貌。